土地の中には、一度建てた家を解体し、再建築ができない物件が存在します。このような土地は通常相場よりも安価で取引されることがあり、その魅力に惹かれることでしょう。しかし、購入する際にはいくつかのリスクを考慮する必要があります。この記事では、建て替えができない土地の特徴と、それに伴うリスクについて詳しく解説します。
建て替えができない土地の特徴
建て替えができない土地の多くは、「再建築不可物件」と「接道義務違反物件」というカテゴリに分けられます。それぞれの特徴について詳しく見てみましょう。
再建築不可物件
再建築不可物件とは、現行法令を遵守できない物件のことを指します。建物を建てる際には建ぺい率、容積率、高さ制限など、建築基準法や都市計画法で定められた基準を遵守する必要があります。また、土地の場所によっては航空法や景観法など、さまざまな法律が適用されることもあります。これらの基準や法律を満たさない土地では、現在建っている建物を解体した後に再建築が許可されない可能性が高いため、注意が必要です。
ただし、法律が後から変更されることもあるため、現行法令を遵守して建てられた建物であれば再建築が可能なケースもあります。
接道義務違反物件
再建築不可物件は、法令を遵守することで再建築の可能性がある場合もありますが、接道義務に違反する土地は再建築が非常に難しいとされています。接道義務は、通常「4ｍ以上の道路に2ｍ以上接道しなければならない」というルールに従います。接道幅が2ｍ以下や前面道路が4ｍに達しない土地は、接道義務違反物件として扱われ、再建築は困難とされています。接道幅を広げるには隣地の土地を購入する必要があり、これが難しい場合も多いため、建築会社からも断られることがあります。
建て替えができない土地を購入する際のリスク
建て替えができない土地を購入することは可能ですが、以下に示すリスクを理解し、注意が必要です。
融資を受けることができない
建て替え不可の土地は、金融機関にとって担保評価が低いと見なされることが多いです。そのため、建て替え不可の土地を購入する際には、融資を受けることが難しい場合があり、通常は自己資金で全ての費用を賄う必要があります。
倒壊時に住環境が変わる可能性
建物が老朽化し、台風や地震などの自然災害で倒壊する場合、新たな住環境を見つける必要が生じます。建て替えができない土地では、このような状況に対処するのが難しいため、不安を抱えることになります
リフォームに制約がある
建て替え不可の土地では、建物の損傷や老朽化を防ぐために定期的なリフォームが必要です。しかし、接道義務違反物件の場合、資材の運搬が難しく、リフォーム内容に制約が生じることがあります。また、増改築についても市区町村の許可を得ることが難しいため、理想の間取りを実現できない可能性が高まります。
まとめ
建て替えができない土地は価格が安いというメリットがありますが、その代わりに多くのデメリットが存在します。建て替え不可の土地を購入する際には、不動産会社からリスクの説明を詳しく受け、検討を慎重に行うことが重要です。安価な土地に魅力を感じても、将来のリスクを見越しての購入判断が大切です。
