「家を購入したばかりなのに、雨漏りがある」「購入した家をよく見ると・・・」
上記のように、家を購入したばかりなのに雨漏りや外壁のひび割れなどの問題が発生するトラブルは珍しくありません。このような契約の内容に適合しない問題のことを「瑕疵」といいます。
では、瑕疵があった場合、売主に補修費用を請求できるのでしょうか？
また、瑕疵保証は新築と中古で保証内容が変わります。
この記事では、これから戸建て住宅の購入を検討している方に向けて、瑕疵担保責任についてご紹介します。
瑕疵保証とは
瑕疵保証とは、引き渡しが完了した物件に売主から知らされていなかった欠陥（瑕疵）が見つかった場合の補修費用を保証してくれる仕組みです。
不動産の売買において、売主は買主に対して瑕疵担保責任という瑕疵に対する責任を負っていますが、瑕疵保証により一定の損害を第三者（保証会社）に負担してもらえるようになります。
売主が瑕疵保証に入っていることで損害賠償を免れるだけでなく、買主も損害賠償を請求できる期間が長くなるメリットがあります。
それでは実際どのようなものを瑕疵とすることができるのでしょうか。
大きくいって土地や建物にある何らかの欠陥を瑕疵といいますが、それらは次の4つの種類に分けられています。
法的瑕疵
法的瑕疵は、法律によって不動産の自由な使用が制限されるものです。
・都市計画法
・建築基準法
・消防法
などの法律に違反した物件を買ってしまうと、その後に建て替えや建築ができなかったり、住宅ローンが下りなかったりします。
物理的瑕疵
物理的瑕疵はその名の通り物理的なもの。
例えば、シロアリ・雨漏り・地盤沈下・土壌汚染など、目に見える欠陥です。
素人の判断だとなかなか気づけないこともあります。
売主は売りに出す前には専門の業者に見てもらうことが大切ですし、買主もそのあたりの情報を売主にしっかり確認しておきましょう。
環境的瑕疵
環境的瑕疵は、周辺の環境によって生じるものです。
環境による要因は人によって感じ方がそれぞれのため判断が難しくなっています。
例えば、悪臭・騒音、周囲の嫌悪施設（工場や暴力団事務所）などが環境的瑕疵に含まれる可能性があります。
心理的瑕疵
心理的瑕疵は、事故や事件、自殺など心理的なストレスにかかわる瑕疵を表します。
いわゆる事故物件と呼ばれているものです。
そういった事情を告知せずに引き渡してしまうと、後々損害賠償を請求されることもあり得ます。
売却物件の場合、心理的瑕疵の告知義務は5～6年ほどといわれています。
それ以上経過している物件は事故物件ではなく、普通の物件として販売されていることもあります。
新築と中古で異なる瑕疵保証
瑕疵保証は新築と中古で保証内容が変わります。
新築を購入した場合の瑕疵保証
住宅の品質確保の促進等に関する法律（以降、品確法と呼ぶ）第95条では、ハウスメーカーなどの住宅施工会社は、新築住宅の引き渡しから10年間の瑕疵担保責任を負う義務を定義しています。
この保証は、あくまでも基本構造部の欠陥。例えば雨漏りなどに限定されています。
さらに、宅地建物取引業法第40条で売主に対して瑕疵担保責任の義務が定義されています。
こちらは住宅の引き渡しから2年間、住宅全体の瑕疵を保証する内容になっています。
中古住宅を購入した場合の瑕疵保証
中古住宅の場合、新築同様の条件だと経年劣化の点から売主があまりにも不利になってしまいます。
そのため中古住宅の場合は保証期間が短く、売主が個人の場合と不動産会社の場合でまた保証期間が分かれます。
そもそも新築住宅に適用されている品確法の対象外なのです。
瑕疵保険について
瑕疵保険は、物件の品質を確保する検査と瑕疵が見つかった場合の瑕疵保証をセットにした保険です。
保証を適用するには、検査事業者による物件の検査で保険会社が求める品質水準を満たす必要があります。
ただ、万が一品質水準を満たしていなかった場合でも、補修を行いない品質を満たせば適用することができます。
もともと新築物件のみで展開されていた保険でしたが、今では中古住宅の売買、個人間の中古住宅の売買でも利用できるようになっています。
買主の注意点
不動産を購入する側であったら、保証の期間をしっかりと把握しましょう。
保険に加入していることや、ちゃんと検査事業者による検査が行われていることを契約前にしっかり確認しておくと今後がずっと安心です。
まとめ
瑕疵保証について理解することで、瑕疵に関するトラブルが発生したときに適切な対応が可能です。
また、保証期間や事業者の義務を知っておくと、家を購入する際に業者の不手際や説明不足にも気づくことができ、信頼できる業者を探す目安にもなります。
このように、瑕疵保証に対しての知識を持つ事は非常に重要です。
舞鶴市、福知山市、綾部市、宮津市、京丹後市 で、注文住宅、新築住宅のご相談は【有限会社なおこう】まで。
