住宅ローンを利用するには、金融機関の審査に通る必要があります。「なんで落ちたの？」「審査の基準ってなに？」と納得がいかないことも。また、事前審査に通っても本審査で落ちてしまうこともあります。どの金融機関を選ぶのかも大切ですが、審査の流れや何を基準に見られているのかなどを知ることも必要不可欠です。本審査に落ちた原因についても触れていますので、参考にしてみてください。
住宅ローン審査の流れ
金融機関や申し込み状況によって多少の前後はあるものの、事前申し込みから借り入れまでの期間はトータルで1ヶ月～1ヶ月半程度となっています。
住宅ローンの審査は2回
住宅ローンの審査は「事前審査」と「本審査」の2段階に分かれます。
数千万円といった大きな金額を取り扱う住宅ローンでは、契約者本人が長期にわたって返済していく能力があるのかどうかを見極めるため厳格な審査がおこなわれます。
それぞれの審査で何を基準にしているのかを解説します。
事前審査（仮審査）
住宅ローンにおける事前審査では、ローンを契約する本人の年収や職業といった属性だけでなく、担保となる購入物件の資産価値などが審査されます。
ただし、審査基準は、すべての金融機関が統一ではありません。
「総借入額が年収の何倍か」「年間返済負担額が年収の何割になるか」など不安に感じることもあるでしょうが、基本的には「返済できるかどうか」がポイントです。
事前審査は金融機関にもよりますが、3～4日ほどで結果が出ます。
本審査
事前審査に通過したら、いよいよ「本審査」に入ります。
本審査では契約者本人の勤務形態や健康状態などが審査されます。
金融機関の支店による事前審査と違い、住宅ローンの本審査は金融機関の本部と信用保証会社がおこなうため、より厳密な審査が実施されることになります。
そのため提出書類も多くなり、手続きも複雑です。
また、金融機関にもよりますが、本審査では1～2週間ほどの時間を要します。
このように住宅ローンの審査は一定程度の時間がかかることもあり、住宅を購入しようと検討中の方は余裕を持ってスケジュールを組み立てておきましょう。
事前審査で通っても本審査で落ちることはある？
事前審査に通過すれば、住宅ローンの本申し込みをおこないます。住宅ローンの本申し込みが完了したらほっと一安心といいたいところですが、事前審査がOKだからといって、必ずしも本審査に通るわけではありません。実際に、事前審査に通過したのに本審査が通らず融資を断られるケースもあります。住宅ローン契約を結ぶまでは、油断は禁物であると肝に銘じましょう。
提出書類の不備
事前審査は3～4営業日ほどで結果が出るなどスピーディにおこなわれます。
そのため、事前審査では調査できない項目も多く、本審査で本人の属性や健康状態などを入念にチェックする必要があり、提出する必要書類も増えてきます。
このときに注意したいのが、記入内容の誤りです。
本審査で提出した書類と事前審査で提出した書類とで数値などが異なる場合、年収や借入額によっては、審査結果に影響を及ぼす可能性もあります。
団体信用生命保険に加入できなかった
住宅ローンの本審査では、健康状態の審査もおこなわれます。
契約者の健康状態が悪く、万が一の場合に備える団体信用生命保険に加入できなければ、住宅ローンの審査に落ちてしまうケースがほとんどです。
団体信用生命保険は生命保険なので、申し込み時に健康告知があります。
金融機関によって多少の違いはあるものの、一般的には以下ような3つの質問です。
- 最近3ヶ月以内に医師の治療や投薬を受けたことがあるか
- 過去3年以内に特定の病気（心筋梗塞、脳卒中、糖尿病など）で、手術または2週間以上にわたり医師の治療や投薬を受けたことがあるか
- 手・足の欠損または機能に障害があるか
もし告知事項に該当した場合は、病名や治療内容、経過を詳しく記入してください。
担保評価が低い
金融機関が融資するときは、何かしらの理由で借り手が返済できなくなった場合に資金回収ができるよう、不動産を担保としてとるのが一般的です。
そのため、本審査では購入する物件についても審査されます。
不動産の担保評価額は、金融機関が算定した時価に、掛目を掛けて算出します。
事前審査でも物件の担保評価は確認されますが、本審査ではより細かく審査をするため、評価額が低いと判断された場合は、本審査に落ちる可能性もあります。
事前審査の前後に他の借り入れをしている
住宅ローンの審査では、返済負担率によっても判断されます。
どれだけ年収が多くても、マイカーローンや奨学金といった他のローンによる借り入れがある場合は、返済負担率が高くなり融資を受けられないこともあります。
事前審査の通過後に、新規の借り入れをする人も少なくありません。
しかし、本審査でも年収に占める借入金額の割合についてしっかりと確認されるため、基準を満たしていなければ本審査で落ちる可能性もあるでしょう。
信用情報に記録が残っている
本審査は返済能力をチェックする厳密な審査です。
「滞納をした」「クレジットの引き落としが遅延した」など、過去に金融事故を起こした経験のある人は、信用情報に傷がついているかもしれません。
この場合、住宅ローンの審査に影響を及ぼす可能性があります。
どれだけ現在の状況が安定していても、金融事故の情報は5年間残ってしまうため、過去に滞納や遅延などの経験がある人は十分に注意が必要です。
本審査で落ちないためには
せっかく事前審査を通過しても、より細部までチェックされる本審査に落ちてしまうケースもあり、事前にできる限りの準備をしておくことが大切です。
本審査に必要な書類の不備を無くす
提出書類の不備によって本審査に通らないケースもあります。
書類の不備を防ぐために、余裕を持って準備することはもちろん、事前審査で提出した内容を参考にしながら、丁寧に記入するようにしてください。
団体信用生命保険に加入義務のない住宅ローンを選ぶという選択肢
健康状態から「団体信用生命保険」に加入できない人もいるでしょう。
基本的にどの金融機関でも住宅ローンを組むためには団体信用生命保険の加入が必須とされていますが、フラット35の場合は任意となっています。
そのため、住宅ローンのなかでも選択肢の一つとして最適な場合があります。
可能なら頭金をできるだけ用意する
物件の担保価値が低いと算定された、収入により希望額に届かないなど、住宅ローン融資額の減額を示唆されれば、購入物件の見直しを検討しなければならないこともあるでしょう。
とはいっても、手に入れたい住まいをあきらめるのは難しいはず。
このような場合は、頭金をできるだけ用意しておくことをおすすめします。
頭金を多く用意しても担保評価が低ければ希望額まで届かない可能性はあるものの、借入額の減額につながり、ローンの負担を軽減することができます。
事前審査の前後に他の借り入れをしない
事前審査に通過したら一安心して気が緩むこともあるでしょう。
しかし、本審査に通って正式に住宅ローンの契約ができるまでは、他のローンでの借り入れだけでなく、キャッシングやクレジットカードの作成も避けるのが無難です。
もし支払いが遅れるなどすれば、本審査に通過できる見込みはほぼなくなります。
住宅ローンの色々な疑問
「○○なんだけど大丈夫？」「○○したら審査に影響する？」など、ほかの記事を読んでも理解できなかった疑問点もたくさんあるのではないでしょうか。そんな住宅ローンに関する疑問にまとめてお答えします。
住宅ローンに落ちた。どうしよう？
「本審査で落ちたらもう住宅ローンは組めないの？」と諦めていませんか。
しかし、住宅ローンの審査基準は金融機関ごとに異なるため、ある金融機関で本審査が落ちでも、ほかの金融機関で住宅ローンが組めないわけではありません。
そのため、本審査に落ちた場合はほかの金融機関に申し込みをしてみましょう。
住宅ローンに落ちたら手付金どうなるの？
事前審査に通って売買契約を結ぶ際に、土地に対して手付金を支払う場合があります。
物件価格の5～10％程度が目安となっている手付金ですが、本審査で落ちた場合の取り扱いに関しては、売買契約書に記載されているケースがほとんどです。
特に重要なのが「住宅ローン特約」と呼ばれる条項です。
住宅ローン特約とは、売買契約を締結し、融資の全額または一部について承認が得られなかった場合に、手付金を無利息で返還してくれるというもの。
ただし、虚偽の申告などで本審査に落ちた場合は手付金が戻ってこないこともあります。
クレジットカードの複数枚所有は審査に影響するって本当？
保有できるクレジットカードの枚数に上限はなく、カードごとにサービスや特典が違うことから、複数枚を持っている人もいるのではないでしょうか。
クレジットカードの複数所持は、延滞する可能性が高まるだけでなく、キャッシング付きのカードは、使用していなくてもキャッシング枠が借金と判断されることもあります。
住宅ローンを申し込む前にクレジットカードの整理をおすすめします。
まとめ
住宅ローンは、金融機関ごとに審査基準が異なるため対策が難しく感じますが、しっかりと内容を理解することが通るためのポイントです。また、本審査に落ちた場合は、なぜ落ちたのか原因を考えてみましょう。どのような対策をすれば良いのかは、落ちた理由によって変わります。何も考えずにほかの金融機関に申し込むのではなく、余裕を持ったスケジュールを組み立てて、事前にしっかりと準備していくことが何よりも重要です。弊社にお声掛けいただければ適切なアドバイスをいたしますので、まずはご相談ください。
